মেনু নির্বাচন করুন
Text size A A A
Color C C C C
পাতা

জমি ক্রয় এবং রেজিস্ট্রেশনের সময় যেসব সাবধানতা অবলম্বন করা আবশ্যক

জমিক্রয়এবংরেজিস্ট্রেশনেরসময়যেসবসাবধানতাঅবলম্বনকরাআবশ্যক

 

{১৯০৮সালেররেজিষ্ট্রেশনআইনের(সংশোধনী২০০৫মতে)}

 

  • একখণ্ডজমিরমালিকহওয়াপ্রতিটিমানুষেরইমনেরএকটিঅদম্যকামনা।কিন্তুএইঅদম্যমনেরবাসনাপূরণকরতেগিয়েমানুষঅনেকসময়এতবেশিব্যস্তহয়েপড়েযে,কোনটিসঠিককিংবাকোনটিভুলতাবুঝেউঠতেপারেনা।তারপরওজমিক্রয়-বিক্রয়েদালাল,টাউট,বাটপার,
  •  
  • প্রতারকদেরপ্রতারণাতোআছেই।বিশেষকরেশহর,উপশহরবাশহরেরআশেপাশেরএলাকারজমিক্রয়েরক্ষেত্রেঝুঁকিটাসবচেয়েবেশি।তাইবিভিন্নরকমেরবিভ্রান্তিতেপড়েজমিক্রয়করতেগিয়েক্রেতারাপ্রায়ইপ্রবঞ্চিতহচ্ছে।সেইকারণেজমিক্রয়কালেক্রেতাদেরকেকীকীসাবধানতাঅবলম্বনকরতেহবেতাতুলেধরাহলো।একেক্রেতাসাবধান  (Doctrine of Caveat Emptor)নীতিওবলাযেতেপারে।
  •  
  • জরিপেরমাধ্যমেপ্রণীতরেকর্ডঅর্থাত্‍ খতিয়ানওনকশাযাচাইকরেনিতেহবে।
  •  
  • জমিরতফসিলঅর্থাত্‍ জমিরমৌজা, খতিয়াননম্বর, দাগনম্বর ওউক্তদাগেজমিরমোটপরিমাণ।
  •  
  • জমিক্রয়করারপূর্বেউক্তজমিরসিএসরেকর্ড, এসএরেকর্ড;আরএসরেকর্ডএবংমাঠপর্চাগুলিভালোভাবেদেখেনিতেহবে।
  •  
  • বিক্রেতাযদিজমিটিরমালিকক্রয়সূত্রেহয়েথাকেনতাহলেতারক্রয়েরদলিলরেকর্ডেরসঙ্গেমিলকরেবিক্রেতারমালিকানাসঠিকআছেকিনাতানিশ্চিতহতেহবে।
  • জমিরবিক্রেতাউত্তরাধিকারসূত্রেজমিটিপেয়েথাকলেসর্বশেষজরিপেরখতিয়ানেতারনামআছেকিনাতাভালোভাবেখতিয়েদেখতেহবে।যদিসর্বশেষখতিয়ানেবিক্রেতারনামনাথাকেতাহলেতিনিযারকাছথেকেউত্তরাধিকারসূত্রেজমিটিপেয়েছেনতামূলমালিকেরসংঙ্গেবিক্রেতারনামেরযোগসূত্রকিংবারক্তেরসম্পর্কআছেকিনাবিষয়টিভালোভাবেদেখতেহবে।
  • জরিপচলমানএলাকায়বিক্রেতারনিকটরক্ষিতমাঠপর্চাসঠিকআছেকিনাতাযাচাইকরেদেখতেহবে।
  •  

উল্লেখ্যযে, যদিমাঠপর্চারমন্তব্যকলামেকিছুলিখাথাকেযেমন(AD)তাহলেবুঝতেহবে  উক্তখতিয়ানেরবিরুদ্ধেতসদিকবাসত্যায়নবাশুদ্ধতাবা Attestationপর্যায়েআপত্তিরয়েছে, সেক্ষেত্রেজমিক্রয়েরআগেজরিপঅফিসে/ক্যাম্পেগিয়েজমিটিরসর্বশেষঅবস্থাজেনেনিতেহবে।

  • তবেউত্তরাধিকারসূত্রেপ্রাপ্তজমিবিক্রেতারশরিকদেরসঙ্গেজমিবিক্রেতারসম্পত্তিভাগাভাগিরবণ্টননামাবাফারায়েজদেখেনিতেহবে।
  • জমিবিক্রেতারনিকটথেকেসংগৃহীতদলিল, বায়নাদলিল, খতিয়ান,
  • মাঠপর্চাইত্যাদিকাগজপত্রসংশ্লিষ্টইউনিয়নভূমিঅফিসেগিয়েতলবকারীবাস্বত্বলিপিরেজিস্ট্রারেরকাছেগিয়েকাগজপত্রেরসঠিকতাযাচাইকরেনিতেহবে।
  • সর্বশেষনামজারীমাঠ  পর্চা, ডিসিআর, খাজনারদাখিলাবারশিদযাচাইকরেদেখতেহবে।জমিরখাজনাবকেয়াথাকলেএবংবকেয়াখাজনাসহজমিক্রয়করলেবকেয়াখাজনাপরিশোধেরদায়- দায়িত্ব  ক্রেতাকেইনিতেহবে।
  •  ক্রেতাযেজমিটিক্রয়করতেযাচ্ছেসেইজমিটিসার্টিফিকেটমকদ্দমাভুক্তকিনা, কিংবাজমিটিনিলামহয়েছেকিনাতাতহসীলঅফিস/উপজেলাভূমিঅফিসহতেজেনেনিতেহবে।তবেঅবশ্যই  ক্রেতাকে  মনেরাখতেহবেযে১৯১৩সালেরসরকারীপাওনা/দাবীআদায়আইনেরধারায়বলাআছেসার্টিফিকেটমামলাভুক্তসম্পত্তিবিক্রয়যোগ্যনয়।
  • বিবেচ্যজমিটিখাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃতবাঅধিগ্রহণেরজন্যনোটিশকৃতকিনাতাতহসিলঅফিসবাউপজেলা  ভূমিঅফিসবাজেলাপ্রশাসক(ডি.সিঅফিস) এরকার্যালয়েরL.A(এল.এ) শাখাথেকেজেনেনিতেহবে।
  • ক্রেতাযেজমিটিকিনতেযাচ্ছেসেইজমিটিনিয়েকোনোআদালতেমামলারুজুআছেকিনাতাঅবশ্যইখতিয়েদেখতেহবে।তবেমামলাভুক্তকোনোজমিক্রয়করাউচিতনয়।
  • বিক্রেতাতারজমিরনকশাদেখিয়েক্রেতারনিকটজমিবিক্রয়করতেচাইতেপারে(যেমনবসুন্ধরাপ্রকল্পেরজমিনকশা/ছবিরবিজ্ঞাপনদিয়েবিক্রিহয়) সেক্ষেত্রেক্রেতাকেউক্তনকশারসাথেসঠিকভাবেমিলআছেকিনাবিক্রেতারদখলওমালিকানাআছেকিনাতাসরেজমিনেগিয়েদতন্তকরেআসতেহবে।
  •  সাব-রেজিস্ট্রিঅফিসকিংবাজেলারেজিস্ট্রারেরঅফিসথেকেসর্বশেষজমিকেনাবেচারতথ্যজেনেআসতেহবে।
  •  যেজমিটিবিক্রিহতেযাচ্ছেসেই  জমিটিঋণেরদায়েব্যাংকেদায়বদ্ধকিনাসেইবিষয়টিখোঁজনিতেহবে।
  • প্রস্তাবিতজমিতেযাতায়াতেররাস্তাআছেকিনাসেইবিষয়টিওসরেজমিনেতদন্তকরেজেনেনিয়েজমিক্রয়করতেহবে।
  • ক্রেতাকেসবচেয়েযেবিষয়টিবেশিখেয়ালরাখতেহবেতাহলোকিছুকিছুএলাকারয়েছেসেইএলাকারজমিজমাসরকারিভাবেবিক্রয়নিষিদ্ধকিন্তুদালালটাউট, বাটপারবাপ্রতারকচক্রসহজসরলক্রেতাকেঐনিষেধাজ্ঞারকথাগোপনকরেতারকাছেজমিবিক্রয়করতেপারেসেদিকেসবসময়সজাগথাকতেহবে।যেমন-ভাওয়ালজাতীয়উদ্যানেরজীববৈচিত্রসংরক্ষণেরস্বার্থেগাজীপুরজেলারসদরউপজেলার

(ক) আড়াইশপ্রসাদ(খ) বনঘরিয়া(গ) বিশিয়াকুড়িবাড়ি(ঘ) বারইপাড়া(ঙ) উত্তরসালনা(চ)  বাউপাড়া(ছ) বাহাদুরপুর(জ) মোহনাভবানীপুরমৌজাগুলিতে  ব্যক্তিমালিকানাধীনবাসরকারিজমিতেশিল্প/কারখানা/পাকাইমারতসহক্ষুদ্রকুটিরশিল্প, কৃষি, দুগ্ধওমত্সখামারইত্যাদিস্থাপননাকরারজন্য

পরিবেশবনমন্ত্রণালয়২২/১১/১৯৯১ইংতারিখেপবম(শা-) ১৪/৯৪/ঌ৮৮নংস্মারকেএকটিপরিপত্রজারিকরে

সুতরাংউপরোক্তমৌজাগুলিরজমিকোনোক্রেতাক্রয়করলেসেইজমিক্রয়টিঅবৈধহবেবাবাতিলবলেগণ্যহবে।এছাড়াওসরকারযদিকোনোএলাকারজমিযেকোনসময়ক্রয়বিক্রয়নিষিদ্ধকরেতাহলেসেইএলাকারক্রেতাকেজমিক্রয়করতেসাবধানথাকতেহবে।

  • যেজমিটিক্রেতাক্রয়করতেযাচ্ছেসেইজমিটিরব্যাপারেপরবর্তীতেকোনব্যক্তি, প্রতিষ্ঠানবাব্যাংকেরওজরআপত্তিনাসৃষ্টিহয়সেজন্যক্রেতাকতৃর্কঅতিসাবধানতাঅবলম্বনকরারজন্য৩টিজাতীয়দৈনিকপত্রিকায়লিগ্যালনোটিশবাবিজ্ঞপ্তিপ্রকাশকরাযেতেপারে।সাধারণতগ্রামাঞ্চলেরজমিক্রয়করতেলিগ্যালনোটিশেরপ্রয়োজনহয়নাকিন্তুশহরবাশহরেরআশেপাশেরএলাকারজমিক্রয়করতেহলেক্রেতাকেজাতীয়দৈনিকপত্রিকারমাধ্যমেলিগ্যালনোটিশদেওয়াভালো।

জমিক্রয়এবংরেজিস্ট্রেশনেরসময়যেসবসাবধানতাঅবলম্বনকরাআবশ্যক

{১৯০৮সালেররেজিষ্ট্রেশনআইনের(সংশোধনী২০০৫মতে)}

  • একখণ্ডজমিরমালিকহওয়াপ্রতিটিমানুষেরইমনেরএকটিঅদম্যকামনা।কিন্তুএইঅদম্যমনেরবাসনাপূরণকরতেগিয়েমানুষঅনেকসময়এতবেশিব্যস্তহয়েপড়েযে,কোনটিসঠিককিংবাকোনটিভুলতাবুঝেউঠতেপারেনা।তারপরওজমিক্রয়-বিক্রয়েদালাল,টাউট,বাটপার, প্রতারকদেরপ্রতারণাতোআছেই।বিশেষকরেশহর,উপশহরবাশহরেরআশেপাশেরএলাকারজমিক্রয়েরক্ষেত্রেঝুঁকিটাসবচেয়েবেশি।তাইবিভিন্নরকমেরবিভ্রান্তিতেপড়েজমিক্রয়করতেগিয়েক্রেতারাপ্রায়ইপ্রবঞ্চিতহচ্ছে।সেইকারণেজমিক্রয়কালেক্রেতাদেরকেকীকীসাবধানতাঅবলম্বনকরতেহবেতাতুলেধরাহলো।একেক্রেতাসাবধান  (Doctrine of Caveat Emptor)নীতিওবলাযেতেপারে।
  • জরিপেরমাধ্যমেপ্রণীতরেকর্ডঅর্থাত্‍ খতিয়ানওনকশাযাচাইকরেনিতেহবে।
  • জমিরতফসিলঅর্থাত্‍ জমিরমৌজা, খতিয়াননম্বর, দাগনম্বর ওউক্তদাগেজমিরমোটপরিমাণ।
  • জমিক্রয়করারপূর্বেউক্তজমিরসিএসরেকর্ড, এসএরেকর্ড;আরএসরেকর্ডএবংমাঠপর্চাগুলিভালোভাবেদেখেনিতেহবে।
  • বিক্রেতাযদিজমিটিরমালিকক্রয়সূত্রেহয়েথাকেনতাহলেতারক্রয়েরদলিলরেকর্ডেরসঙ্গেমিলকরেবিক্রেতারমালিকানাসঠিকআছেকিনাতানিশ্চিতহতেহবে।
  • জমিরবিক্রেতাউত্তরাধিকারসূত্রেজমিটিপেয়েথাকলেসর্বশেষজরিপেরখতিয়ানেতারনামআছেকিনাতাভালোভাবেখতিয়েদেখতেহবে।যদিসর্বশেষখতিয়ানেবিক্রেতারনামনাথাকেতাহলেতিনিযারকাছথেকেউত্তরাধিকারসূত্রেজমিটিপেয়েছেনতামূলমালিকেরসংঙ্গেবিক্রেতারনামেরযোগসূত্রকিংবারক্তেরসম্পর্কআছেকিনাবিষয়টিভালোভাবেদেখতেহবে।
  • জরিপচলমানএলাকায়বিক্রেতারনিকটরক্ষিতমাঠপর্চাসঠিকআছেকিনাতাযাচাইকরেদেখতেহবে।

উল্লেখ্যযে, যদিমাঠপর্চারমন্তব্যকলামেকিছুলিখাথাকেযেমন(AD)তাহলেবুঝতেহবে  উক্তখতিয়ানেরবিরুদ্ধেতসদিকবাসত্যায়নবাশুদ্ধতাবা Attestationপর্যায়েআপত্তিরয়েছে, সেক্ষেত্রেজমিক্রয়েরআগেজরিপঅফিসে/ক্যাম্পেগিয়েজমিটিরসর্বশেষঅবস্থাজেনেনিতেহবে।

  • তবেউত্তরাধিকারসূত্রেপ্রাপ্তজমিবিক্রেতারশরিকদেরসঙ্গেজমিবিক্রেতারসম্পত্তিভাগাভাগিরবণ্টননামাবাফারায়েজদেখেনিতেহবে।
  • জমিবিক্রেতারনিকটথেকেসংগৃহীতদলিল, বায়নাদলিল, খতিয়ান, মাঠপর্চাইত্যাদিকাগজপত্রসংশ্লিষ্টইউনিয়নভূমিঅফিসেগিয়েতলবকারীবাস্বত্বলিপিরেজিস্ট্রারেরকাছেগিয়েকাগজপত্রেরসঠিকতাযাচাইকরেনিতেহবে।
  • সর্বশেষনামজারীমাঠ  পর্চা, ডিসিআর, খাজনারদাখিলাবারশিদযাচাইকরেদেখতেহবে।জমিরখাজনাবকেয়াথাকলেএবংবকেয়াখাজনাসহজমিক্রয়করলেবকেয়াখাজনাপরিশোধেরদায়- দায়িত্ব  ক্রেতাকেইনিতেহবে।
  •  ক্রেতাযেজমিটিক্রয়করতেযাচ্ছেসেইজমিটিসার্টিফিকেটমকদ্দমাভুক্তকিনা, কিংবাজমিটিনিলামহয়েছেকিনাতাতহসীলঅফিস/উপজেলাভূমিঅফিসহতেজেনেনিতেহবে।তবেঅবশ্যই  ক্রেতাকে  মনেরাখতেহবেযে১৯১৩সালেরসরকারীপাওনা/দাবীআদায়আইনেরধারায়বলাআছেসার্টিফিকেটমামলাভুক্তসম্পত্তিবিক্রয়যোগ্যনয়।
  • বিবেচ্যজমিটিখাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃতবাঅধিগ্রহণেরজন্যনোটিশকৃতকিনাতাতহসিলঅফিসবাউপজেলা  ভূমিঅফিসবাজেলাপ্রশাসক(ডি.সিঅফিস) এরকার্যালয়েরL.A(এল.এ) শাখাথেকেজেনেনিতেহবে।
  • ক্রেতাযেজমিটিকিনতেযাচ্ছেসেইজমিটিনিয়েকোনোআদালতেমামলারুজুআছেকিনাতাঅবশ্যইখতিয়েদেখতেহবে।তবেমামলাভুক্তকোনোজমিক্রয়করাউচিতনয়।
  • বিক্রেতাতারজমিরনকশাদেখিয়েক্রেতারনিকটজমিবিক্রয়করতেচাইতেপারে(যেমনবসুন্ধরাপ্রকল্পেরজমিনকশা/ছবিরবিজ্ঞাপনদিয়েবিক্রিহয়) সেক্ষেত্রেক্রেতাকেউক্তনকশারসাথেসঠিকভাবেমিলআছেকিনাবিক্রেতারদখলওমালিকানাআছেকিনাতাসরেজমিনেগিয়েদতন্তকরেআসতেহবে।
  •  সাব-রেজিস্ট্রিঅফিসকিংবাজেলারেজিস্ট্রারেরঅফিসথেকেসর্বশেষজমিকেনাবেচারতথ্যজেনেআসতেহবে।
  •  যেজমিটিবিক্রিহতেযাচ্ছেসেই  জমিটিঋণেরদায়েব্যাংকেদায়বদ্ধকিনাসেইবিষয়টিখোঁজনিতেহবে।
  • প্রস্তাবিতজমিতেযাতায়াতেররাস্তাআছেকিনাসেইবিষয়টিওসরেজমিনেতদন্তকরেজেনেনিয়েজমিক্রয়করতেহবে।
  • ক্রেতাকেসবচেয়েযেবিষয়টিবেশিখেয়ালরাখতেহবেতাহলোকিছুকিছুএলাকারয়েছেসেইএলাকারজমিজমাসরকারিভাবেবিক্রয়নিষিদ্ধকিন্তুদালালটাউট, বাটপারবাপ্রতারকচক্রসহজসরলক্রেতাকেঐনিষেধাজ্ঞারকথাগোপনকরেতারকাছেজমিবিক্রয়করতেপারেসেদিকেসবসময়সজাগথাকতেহবে।যেমন-ভাওয়ালজাতীয়উদ্যানেরজীববৈচিত্রসংরক্ষণেরস্বার্থেগাজীপুরজেলারসদরউপজেলার

(ক) আড়াইশপ্রসাদ(খ) বনঘরিয়া(গ) বিশিয়াকুড়িবাড়ি(ঘ) বারইপাড়া(ঙ) উত্তরসালনা(চ)  বাউপাড়া(ছ) বাহাদুরপুর(জ) মোহনাভবানীপুরমৌজাগুলিতে  ব্যক্তিমালিকানাধীনবাসরকারিজমিতেশিল্প/কারখানা/পাকাইমারতসহক্ষুদ্রকুটিরশিল্প, কৃষি, দুগ্ধওমত্সখামারইত্যাদিস্থাপননাকরারজন্য

পরিবেশবনমন্ত্রণালয়২২/১১/১৯৯১ইংতারিখেপবম(শা-) ১৪/৯৪/ঌ৮৮নংস্মারকেএকটিপরিপত্রজারিকরে

সুতরাংউপরোক্তমৌজাগুলিরজমিকোনোক্রেতাক্রয়করলেসেইজমিক্রয়টিঅবৈধহবেবাবাতিলবলেগণ্যহবে।এছাড়াওসরকারযদিকোনোএলাকারজমিযেকোনসময়ক্রয়বিক্রয়নিষিদ্ধকরেতাহলেসেইএলাকারক্রেতাকেজমিক্রয়করতেসাবধানথাকতেহবে।

  • যেজমিটিক্রেতাক্রয়করতেযাচ্ছেসেইজমিটিরব্যাপারেপরবর্তীতেকোনব্যক্তি, প্রতিষ্ঠানবাব্যাংকেরওজরআপত্তিনাসৃষ্টিহয়সেজন্যক্রেতাকতৃর্কঅতিসাবধানতাঅবলম্বনকরারজন্য৩টিজাতীয়দৈনিকপত্রিকায়লিগ্যালনোটিশবাবিজ্ঞপ্তিপ্রকাশকরাযেতেপারে।সাধারণতগ্রামাঞ্চলেরজমিক্রয়করতেলিগ্যালনোটিশেরপ্রয়োজনহয়নাকিন্তুশহরবাশহরেরআশেপাশেরএলাকারজমিক্রয়করতেহলেক্রেতাকেজাতীয়দৈনিকপত্রিকারমাধ্যমেলিগ্যালনোটিশদেওয়াভালো।

ছবি


সংযুক্তি